不動産特定共同事業とは、不動産特定共同事業法に基づいて、複数の投資家からの出資により不動産を取得し、不動産取引から生じる収益又は利益を出資持分に応じて投資家へ分配を行う事業です。不動産特定共同事業法は、1995年（平成7年）に不動産特定共同事業の健全な発展に寄与することを目的とし、投資家保護の観点で施行された法律です。一定の許可要件を満たした事業者でなければ不動産取引ができないように規制されています。同法に基づく事業を行うためには、原則として国土交通大臣、又は都道府県知事の許可を受ける必要があります。

任意組合とは、各事業参加者（投資家）が組合員として出資をし、共同事業を行うことで効力を生じる契約（民法667条「組合契約」）を結んだ団体です。不動産特定共同事業法では、不動産特定共同事業の１つとして「任意組合型」が規定されています。不動産の共有持分の現物出資、又は金銭出資という形で組合に出資します。任意組合への出資は、現時点では現物不動産の所有と税務上同じ扱いとなることが一般的であるため、相続税対策等に有効です。

元本・分配金は保証されません。元本については出資法により、出資金の保証は禁じられています。組合が取得した不動産（以下「対象不動産」という。）を売却する時の不動産価格によっては、出資金が欠損する可能性もあります。分配金については、対象不動産の賃貸運営（稼動状況、費用の変動等）により変動いたします。

ご自身の持分の売却を希望される際は、株式会社新日本建物（以下「理事長」という。）の承認を得た後、譲渡先を見つける必要がございます。組合員ご自身が譲渡先を探すことも可能ですし、理事長に譲受人（新たな組合員）の斡旋をご依頼いただくことも可能です。尚、売却には手数料が発生いたします。

出資時に口数に合わせた出資金（1口あたり100万円（税込））が必要です。また、出資後に出資持分に応じて不動産取得税（物件により金額が異なる）が発生します。その他、相続や贈与による名義変更の際には手数料が発生いたします。

原則、商品ごとに決められた事業期間満了時に、対象不動産の一括売却をすることで事業は終了します。但し、事業期間の途中でも不動産市況が良ければ、理事長が組合に売却を提案する場合があります。また、事業期間満了時でも不動産市況が悪く、売却するタイミングとして良くないと判断される場合は、理事長より一定期間の期限延長を提案します。売却または期間延長の判断は、組合員の出資割合の半数以上の賛成をもって決定します。

事業期間が満了した場合、対象不動産の売却代金を原資とし、出資持分に応じて償還され、組合員の皆様のご登録口座に振り込まれます。尚、償還される額は売却代金によって決まるため、出資元本とは異なります。

本事業から得られる分配金は不動産所得となります。理事長より送付される「財産管理報告書」を基に、必要に応じて組合員の皆様ご自身で確定申告を行ってください。

不動産所得の損失は給与所得等の他の所得と損益通算ができますが、2005年度（平成17年度）税制改正により、2006年（平成18年）以降の各年分の不動産所得の計算上、組合事業から生じた不動産所得の損失の金額については無かったものとみなされ、他の所得との損益通算はできなくなりました。

相続が発生した場合には、被相続人から相続人へ組合員の地位譲渡手続きが必要となります。組合員の地位を承継する相続人の方は、遺産分割協議書等、理事長が指定する書類を提出し、理事長の書面による承諾を得ることにより、手続きは完了します。

生前贈与を希望される組合員は、贈与契約書等の理事長が指定する書類を提出した上で理事長の書面による承諾を得ることにより、贈与を受ける方は地位を承継することができます。登記名義人は理事長となっておりますので、登記変更手続き等は不要です。

登記実務上、組合員名義や任意組合名義の登記はできません。そのため事業者名義（株式会社新日本建物名義）で登記されることになります。尚、対象不動産の所有権は、不動産特定共同事業契約書によって本組合員の共有であることが証されています。

共有名義での購入はできませんが、法人名義での購入は可能です。