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土地を売却する時にかかる
費用・税金

土地を売却する際にはいろいろな費用と税金がかかります。
※場合によりかからないもの、あるいはこれ以外でかかるものもあります。

土地売却と税金

所得税・住民税

土地を売却した際、売却益が出るとその売却益に所得税や住民税がかかります。
資産を売却して得た売却益のことを譲渡所得と呼び、不動産の場合、給与など他の所得とは別々に計算し、それぞれ課税されます。（分離課税）

課税対象となる譲渡所得は下記の計算で算出し、一定の要件を満たすことで控除を受けられ、課税対象の譲渡所得額を少なくすることができます。

1譲渡価格

対象となる不動産の売却価格

2取得費

対象となる不動産を購入した際にかかった費用のこと

  • ・不動産の購入代金
  • ・建築代金（増改築費用を含む）
  • ・購入時の仲介手数料
  • ・不動産取得税 ※
  • ・特別土地保有税（平成15 年3 月以前取得の場合）※
  • ・登記費用 ※
  • ・印紙税（購入時に負担した印紙代）※
  • ・測量費

※業務用資産の場合には、取得費に含まれません

POINT
  • ・取得費が不明な場合や実際の取得費が売却金額の5％相当額を下回る場合は購入代金の5％を取得費として計算することができます。
  • ・相続した不動産を売却するときは、被相続人がその土地を購入したときの取得費を引き継ぎます。
  • ・建物の取得費をより細かく算出する場合は、購入代金や建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費を差し引いた金額を取得費とすることができます。
3譲渡費用

対象となる不動産を売却するためにかかった費用のこと

  • ・売却時の仲介手数料
  • ・印紙税（売却時に負担した印紙代）
  • ・土地売却のために建物を取り壊した際の取壊し費用とその建物の損失額

譲渡所得に関する特例

  • 居住用財産を譲渡した際の
    譲渡所得の特別控除

    自己居住用として住んでいる家屋やその土地を売却した時や、相続・遺贈で取得した被相続人の居住用財産（空き家）を売却した時はそれぞれ下記の条件に当てはまっていれば、譲渡所得から最高3000万円まで控除する（差し引く）ことができます。

    自己居住用財産の条件

    1. 1.住まなくなった日から3年を経過する日の年末までに売却すること

    2. 2.売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと

    3. 3.敷地の譲渡契約が家屋を取り壊してから1年以内であること

    被相続人の居住用財産の条件

    1. 1.相続の開始があった日から3年を経過する日の年末までに売却すること

    2. 2.昭和56年5月31日以前に建築されたこと

    3. 3.相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

    4. 4.売却代金が1億円以下であること

    ※上記特別控除の特例や「マイホームの譲渡損失についての損益通算」、「繰越控除の特例」は併用できません。

  • 相続した不動産の売却時の特例

    相続した不動産を売却する際に、下記条件を満たしている場合は課税された相続税のうち、売却した土地の相続税額分を譲渡所得計算時に取得費として加算できる「取得費加算の特例」が利用できます。

    条件

    1. 1.相続した際に相続税が課税されていること

    2. 2.相続して3年10カ月以内に売却すること

上記で算出した譲渡所得に所有期間に応じた税率を乗ずることで売却時の税額を算出することができます。

不動産の所有期間が5年以下の場合税率は39.63％、所有期間が5年を超える場合は約20.315％です。

POINT
・所有期間の判断は実際に所有していた期間ではなく、売却した年の1月1日を基準日として所有期間を判定します。売却日が満5年を超えていてもその年の1月1日時点で超えていない場合は翌年1月1日以降でないと長期譲渡所得になりません。
譲渡所得✕税率＝税額
POINT
・所有期間の判断は、売却した年の1月1日からさかのぼっての所有期間が5年以下か5年超であるかになります。

税率に関する特例

  • 居住用財産を譲渡した際の
    軽減税率

    自己居住用として住んでいる家屋やその土地を売却したときは、下記条件に当てはまっていれば、6,000万円以下の譲渡所得に対して通常より低い税率14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）に軽減されます。

    条件

    1. 1.不動産の所有期間が10年を超えること

    2. 2.住まなくなった日から3年を経過する日の年末までに売却すること

    3. 3.敷地の譲渡契約が家屋を取り壊してから1年以内であること

    ※マイホームの買換えや交換の特例など他の特例を併用できませんが、「居住用財産を譲渡した際の特別控除」は併用できます。

所得税・住民税の計算例

2017年10月9日に4,200万円で購入した土地を2023年10月10日に5,000万円で売却した場合

1譲渡価格
5,000万円
2取得費
購入代金4,200万円、仲介手数料125 万円、印紙代5,000 円、
測量費14万円、登記費用10万円
3譲渡費用
仲介手数料150万円、印紙代5,000円

※売却した2023年の1月1日時点で所有期間5年を超えているので、長期譲渡所得の税率20.315％で計算します。

ここまで、所得税・住民税を中心に売却時にかかる費用と税金についてご紹介しました。
ご所有の不動産によって、それぞれ費用や税金は異なりますので、税額の計算方法について知っておくことが重要です。
特に税金は場合によっては高額になりやすいので控除等どのような特例が受けられるのか把握できていると、いざ、どのくらいで売却できるのか査定額が分かった際にも安心ですね。

SNTランドでは土地売却のための査定依頼を受け付けておりますので、ぜひご相談下さい。

※軽減措置の内容・条件等詳細については、
国税庁 HP 「タックスアンサー」をご確認いただき、
税理士へ必ずご相談下さい。

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