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住宅購入マネーガイド:憧れの我が家を手に入れるためのマネープランをアドバイスします Vol.8「繰り上げ返済でいくらお得?」

「住宅購入マネーガイド」第8回、今回は住宅購入後に注目したい「繰り上げ返済」について、その方法や上手に利用するコツ、注意点などをファイナンシャル・プランナーに聞きました。

繰り上げ返済には2通りの方法がある

「繰り上げ返済」とは何でしょう?

繰り上げ返済とは、毎月の返済分とは別にお金を準備して、残りのローンの一部を返済すること。毎月の返済額は変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」という2つの方法があります。

期間短縮型/返済額軽減型の繰り上げ返済方法(元利均等返済のイメージ)

2つの方法にはどのくらい違いがあるのか、具体例をみてみましょう。借入から3年後に約100万円の繰り上げ返済を、それぞれの方法で行なったとしてシミュレーションしました。

借入から3年後に100万円の繰り上げ返済を行なった場合

シミュレーションの結果からも分かるように、支払うはずだった利息を節約するという意味で効果が大きいのは「期間短縮型」の方です。総返済額がより多く減らせるので、通常はこちらの方法を選びます。「返済額軽減型」は、変動金利型の住宅ローンにおいて、返済期間中の金利上昇に伴う毎月の返済額アップに対応するために選ぶといった利用の仕方があります。

繰り上げ返済は早いほど効果的

繰り上げ返済はいつでも、いくらでもできるものですか?

繰り上げ返済には金融機関ごとの条件があります。フラット35などは最低金額を100万円以上としていますが、民間の金融機関が独自に扱う住宅ローンでは、1万円から繰り上げ返済ができるところもあります。

同じ金額の繰り上げ返済を行うにも、早ければ早いほど大きな効果が得られるのがポイント。上記の例でもう一度みてみましょう。借入から10年後に約100万円の繰り上げ返済を行うと、借入から3年後の繰り上げ返済よりも効果が小さくなってしまいます。

借入から10年後に100万円の繰り上げ返済を行なった場合

繰り上げ返済の注意点

そんなに効果が大きいならどんどん繰り上げ返済をしたいのですが、なにか気を付けることはありますか?

繰り上げ返済にはいくつか注意点もあります。まず、手元にある程度の現金を残した上で行うこと。繰り上げ返済は効果が大きいので「少しでも多く…」と思いがちですが、突然のケガや病気、子どもの教育費などへの準備資金は別途確保しておきましょう。また繰り上げ返済を行う際には、金融機関の窓口やインターネット上のシミュレーターなどを利用して必ず返済計画の変化を確かめること。返済期間が短くなることで、住宅ローン控除を受けるための条件(返済期間10年以上)を満たさなくなる場合があります。また、一度短縮した返済期間は再び延ばすことが難しいのも注意したい点です。

借入の際の返済計画は、将来の支出アップや収入ダウンなどに備えて、ある程度厳しく見積っておくもの。実際に返済を始めてみて、見積りよりも家計に余裕が出たときには、繰り上げ返済に回すようにしましょう。そのためには、繰り上げ返済がしやすい住宅ローンをあらかじめ選ぶことも大切。通常、繰り上げ返済には手数料がかかりますが、この手数料は金融機関ごとに異なり、同じ金融機関でもインターネットを介して手続きすれば無料になるなど条件はさまざま。ローンを選ぶ際には、金利の安さだけでなく、手数料や最低金額・手続き方法など、繰り上げ返済の条件も確認しておきましょう。

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